En el último mes nos han llegado varios clientes buscando asesoramiento por revisiones de Hacienda como consecuencia de la reinversión de la ganancia patrimonial ocasionada por la venta de la vivienda habitual.
El cálculo de la ganancia patrimonial exenta en apariencia es sencillo, pero en la práctica es algo que se debe realizar con cuidado y teniendo los conceptos muy claros. Por ello la entrada del blog de hoy la quiero hacer eminentemente práctica, sin perder de vista los fundamentos teóricos que la sustentan.
Los motivos en los que la Agencia Tributaria se basa a la hora de realizar sus reclamaciones son principalmente los siguientes:
- El motivo más frecuente es el de no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. Como ya veremos en el supuesto práctico el importe a reinvertir es distinto de la plusvalía generada.
- Haber solicitado la ampliación de la hipoteca para fines distintos de la inversión en vivienda, o que la hipoteca sea superior al precio de compra del inmueble.
- Haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
- No haber justificado convenientemente los gastos de adquisición o venta
Fundamentos teóricos
De conformidad con lo previsto en los artículos 38 de la Ley IRPF y el artículo 41 de su reglamento, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener su carácter.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.
En el supuesto de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas.
Supuesto práctico
1. En primer lugar debemos calcular el importe de la venta de la vivienda antigua, supongamos los siguientes datos:
A Fecha venta: 17/11/2007
B Precio venta: 200.000 euros
C Gastos (impuestos, notaría registro, gestoría) 2.000 euros
D Valor fiscal de venta:B-C 198.000 euros
E Cancelación de la hipoteca 50.000 euros
F Líquido obtenido por la venta (D-E) 148.000 euros
Este importe líquido es el importe a reinvertir para que la plusvalía quede exenta.
2. En segundo lugar calculamos el importe de la compra de la nueva vivienda, para ello supongo los siguientes datos.
A Fecha compra: 27/11/2000
B Precio compra: 70.000 euros
C Gastos (impuestos, notaría registro, gestoría) 10.000 euros
D Precio total de compra: (B+C) 80.000 euros
E Coeficiente de actualización según tablas 1.12
F Valor fiscal de la compra en 2007 (DxE) 96.000 euros
G Hipoteca solicitada en el año 2000 70.000 euros
3. Calculamos la plusvalía obtenida y el importe a invertir
Ganancia patrimonial = Valor fiscal de venta – Valor fiscal de compra = 198.000- 96.000 = 102.000 euros
Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 148.000 euros.
Es decir, y he aquí el principal motivo de inspección, para que los 102.000 euros que es la ganancia patrimonial, queden exentos, nos debemos comprometer a reinvertir 148.000 euros que es el líquido obtenido en la venta.
4. Por último compramos el nuevo inmueble que va a ser nuestra vivienda habitual, suponemos los siguientes datos.
A Fecha compra: 30/12/2007
B Precio compra: 180.000 euros
C Gastos (impuestos, notaría registro, gestoría) 20.000 euros
D Precio total de compra: (B+C) 200.000 euros
E Hipoteca solicitada 100.000 euros
F Importe invertido en la nueva vivienda (D-E) 100.000 euros
5. Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
Al existir una hipoteca debemos añadir al importe invertido el capital que se va a amortizar en los dos años siguientes, que son los dos años que tendríamos de plazo para realizar la reinversión.
A Invertido en la compra 100.000 euros
B Amortización hipoteca hasta 30/12/2009 10.000 euros
C Total invertido (A+B) 110.000 euros
6. Calculo de la plusvalía exenta.
A Ganancia patrimonial 102.000 euros
B Líquido obtenido 148.000 euros
C Importe invertido 110.000 euros
D % del líquido reinvertido: (C/B x 100) 74.32%
E Ganancia patrimonial exenta (AxD) 75.806 euros
F Ganancia patrimonial sujeta (A-E) 26.194 euros
Como se ha reinvertido el 74.32% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
En la siguiente entrada en el blog trataré la deducción por compra de vivienda habitual cuando se ha producido una reinversión en nueva vivienda, pues aunque esta ya no esté vigente conviene conocer el funcionamiento
Espero haber sido de ayuda, recuerde que en Ramajo Asesores estamos a su disposición para orientarle en este o cualquier otro asunto fiscal, laboral o contable.
Por Antonio Ramajo
Socio Director de Ramajo Asesores, Gestoría Administrativa y Asesoría en Salamanca
Gestor Administrativo, Economista y Graduado Social.
Asesora laboral, fiscal y contable.
